二手房营业税优惠年底终结

从明年起，住房消费优惠政策将部分取消。12月9日召开的国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，而其他住房消费政策则继续实施。就在同一天，国家发改委主任张平在全国发展和改革工作会议上表示，明年将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。

分析人士称，住房转让营业税优惠政策终止，将对短期的炒房投机形成抑制，增加炒房者的投资成本。

北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，营业税减免政策的终止和发改委的表态都说明，中央高层对今年以来房价飙升还是有点担心的。当前，房地产市场最大的矛盾就在于，中低价位和限价商品供应不足，高涨的房价导致了很多人的买房愿望越来越难以实现。

陈国强说，虽然房价由供求关系决定，但政策的影响也是非常大的。营业税减免优惠终止，可能会延长二手房的交易时间，增加二手房交易成本，对投机会有一定抑制作用。这是中央为抑制投机性购房发出的信号。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，在所有的住房消费优惠政策中，只有营业税减免是有期限的，而且是容易引发投机的一个政策，营业税减免政策按时退出应该是在情理之中，尤其是在当前国内楼市回暖已经比较明显的情况下。

“近期包括温家宝总理在内的有关高层曾表示部分城市房价偏高、投机比重偏大，预计政府还是会在政策方面进行适度调控的，只是程度不会像2005至2007年的部分政策那么严厉罢了。”杨红旭补充说。

此前，出于对优惠政策可能退出的担忧，各地二手房成交量已经出现明显回升。根据12月7日中原领先指数系统公布的数据显示，11月，北京、上海、广州、深圳、天津等五大城市二手住宅成交量大幅提高，部分城市成交量创历史新高。

其中，11月，北京二手房住宅网签总量冲破了3万套关口，已激增至31288套，环比涨幅高达56.35%，创网签以来最高纪录。上海、深圳的二手房也出现“末班车效应”。11月份，上海二手房成交量环比上升18%，均价上涨1.8%。而根据深圳市规划国土委统计，11月，全市成交二手房16666套，成交面积约为148万平方米。不仅超过今年7月份峰值，同时也高过2007年的最高峰，成交量再创历史新高。

记者了解到，在各项政策中，二套房贷、利率优惠和营业税减免这三项政策对于二手房市场的影响最为显著。据美联物业市场研究部总监张大伟测算，营业税减免终止将使得5年内二手房的房源交易成本上升4倍，这将明显地抑制投资，炒作楼市将很难有利可图，而自住需求可以通过购买5年以上房源以及商品房释放需求。

不过，陈国强提醒，此项政策退出可能引发的负面作用也不应忽视。因为二手房交易成本的增加很有可能会被转嫁给购房者，而且营业税减免优惠取消还有可能导致二手房房源减少，从而促使一手房市场供不应求的矛盾更加突出，不利于抑制高房价。

专家认为，2009年楼市成交量急剧放大，房价也出现大幅上涨，假如明年仍延续这种势头，则不排除决策层在年中不得不对楼市“急刹车”，比如，大幅提高开发企业资本金门槛，金融机构暂停向开发企业提供贷款，大幅提高二套房以上的贷款利率等。

12月9日国务院常务会议决定，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。2008年年底，财政部、国税总局下发通知，自2009年1月1日至12月31日，个人购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。而明年恢复后，住房年限未满5年二手房交易中营业税支出有较大幅度的上调，增加了这部分二手房交易的成本（具体调整后的变化详见附表）。

从投资市场的角度来看，交易税费的提高为投资者增加更高的交易成本，同时征免时限由2年延长到5年，将促使转让换手周期大大延长，交投活跃度将有所下降。因此，可以看出在2009年整体市场回暖，房价再度快速飙升甚至超过2007年高位，当中投资、投机需求再度活跃，年末出台的政策意图很明显，就是打击投机需求，平抑投资需求，从而平抑过快上升的房价。

政策的调控效果如何，是否会造成市场预期改变？是不是政府打压楼市的信号？是否会造成房价的下跌？这是市场各方关注的问题。笔者综合目前的市场环境和市场现状，为大家解读政策调整所带来的市场变化。

首先是市场预期的变化。二手房交易营业税的增加对投资者的打击是最直接的，因为投资者特别是短线操作的投资者关注的主要是两方面，一是市场趋势，二是政策走向;而其中最敏感的是政策走向，因为政策走向直接影响市场的趋势，有些政策是出台后即立竿见影的。因此，二手房交易营业税的政策调整无疑是剑指投资者和投机者，加上2009年房价的确上涨过快，房价高位运行更令到投资者相信市场上升趋势暂告一段落，甚至会出现调整的预期。据此判断，短期市场将出现比较浓厚的观望情绪，市场需要充分消化政策的调控，因此，短期市场成交将难免出现较大的波动，房价增长则明显放缓甚至出现稳中有降。

其次是对交易双方的影响。经历短期观望后，在市场充分消化政策后，购房需求仍然持续释放，但供需价格呈现分化格局。住房期限未满5年的二手房需求有所下降，业主挂牌价格面临较大的压力，特别是急于抛售套现的挂牌价格将出现松动;而住房期限已满5年的房源在需求上升的情况下房价将出现上升趋势，在明年通胀预期下，投资需求仍然较为旺盛，市场投资资金仍然较为充裕，一些投资者或趁机逢低吸纳，进一步推高这部分房源的价格。而对于东莞而言，由于早期房产证出证较慢，大部分楼盘都是2004年以后开盘销售同时2006年以后才拿到房产证，因此大部分的二手房源住房期限均未满5年。

据此分析，二手房的挂牌价格有望松动，二手房的成交价格预期出现微幅的回落。但对于购房者而言，由于东莞二手房交易的成本均由买家承担，因此营业税的上调无疑大大增加了买家的交易成本，同时二手房的消费群体多为刚性自住需求，购买力相对较弱，因此二手房的购买人群部分将分流到一手房的普通住宅特别是一些中小户型，而目前一手房中一些普通住宅项目价格仍然保持较为合理，受此影响，这些一手普通住宅的价格将有可能保持升势。再者，是对于整体市场走势的影响。经历2009年的需求集中释放，东莞全年的消化量高达600万平方米，远远高于东莞正常的稳定的市场需求量。因此进入2010年整体市场成交量有望呈现明显的回落态势。而二手房营业税的上调更使得二手房成交量有更为明显的下降。而至于房价问题，名义上的二手房价有望有所下降，但由于营业税的上调实际购房者的购房成本却在增加。而东莞目前的阶段一手房和二手房是竞争关系，翘翘板效应使得二手房需求流向一手房，反而有可能推高一手房的价格，但其中更多是利好那些中小户型的普通住宅楼盘。

另外，综合明年宏观经济、信贷环境、通胀预期、人民币升值预期及市场供需状况、市场发展周期阶段，房价既有利好支撑，同时也有压力，明年东莞楼市真正步入复苏期，市场环境较为稳定，没有太多造成市场波动的短期因素，而在市场稳定的情况，住房的消费需求和投资需求均有所放缓，因此，整体市场表现为房价稳定，成交量恢复到东莞正常的水平，较2009年有比较明显的回落。